LMNP : micro-BIC ou régime réel, le calcul qui change tout en 2026

En LMNP, choisir entre le micro-BIC ou le réel peut changer votre impôt de plus de 1 000 € par an. Vous louez un appartement meublé et vous déclarez vos loyers au micro-BIC, parce que c’est le régime par défaut et qu’il tient en une case. Vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers, sans justificatif à fournir. C’est simple. Mais pour la plupart des propriétaires qui ont acheté leur bien à crédit, c’est aussi le régime le plus cher.

La raison tient en un mot : l’amortissement. En revanche, au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction du prix de votre logement, en plus de vos charges. Ainsi, sur un bien acheté récemment, cette déduction suffit souvent à ramener le revenu imposable près de zéro pendant des années.

Le micro-BIC en LMNP : 50 % d’abattement, rien d’autre

D’abord, au micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, censé couvrir toutes vos dépenses. Pour vos loyers 2026, avec les règles de la loi Le Meur et les plafonds revalorisés au 1er janvier 2026, le barème est le suivant :

En LMNP, le micro-BIC est avantageux dans un seul cas : quand vos charges réelles, amortissement compris, représentent moins de la moitié de vos loyers. C’est par exemple le cas d’un bien ancien, acheté comptant il y a longtemps, sans travaux. Pour tous les autres, en revanche, le régime réel gagne presque toujours.

Le régime réel : charges et amortissement

Au réel, vous déduisez vos dépenses effectives : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien, honoraires de votre expert-comptable.

Vous déduisez surtout l’amortissement. Vous amortissez le logement (hors terrain, qui ne s’amortit pas) sur une trentaine d’années, le mobilier et les équipements sur cinq à dix ans. Ainsi, chaque année, cette fraction vient en déduction de vos loyers, sans que vous ayez rien décaissé.

Une règle encadre le dispositif : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. Si vos loyers moins vos charges sont déjà proches de zéro, la part d’amortissement non utilisée ne se perd pas : vous la mettez en réserve et la reportez sur les années suivantes, sans limite de durée.

LMNP micro-BIC ou réel : l’exemple chiffré d’un appartement loué 1 000 € par mois

Prenons un studio meublé loué à l’année 1 000 € par mois, acheté 200 000 € dont 170 000 € pour le bâti et 6 000 € de mobilier.

Le réel réduit la base imposable de 3 524 €. Sur ce revenu, vous payez l’impôt à votre tranche marginale et les prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 18,6 % sur les revenus de location meublée depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. À une tranche de 30 %, l’écart représente environ 1 700 € d’impôt en moins par an. À une tranche de 11 %, environ 1 000 €.

Et ce n’est pas un effet d’une année : tant que le bien s’amortit, l’économie se répète.

Ce qu’il faut savoir avant de passer au réel

La plus-value à la revente. Depuis le 15 février 2025, l’administration réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value quand vous revendez le bien : ils diminuent votre prix d’achat, donc augmentent la plus-value imposable. La règle vise tous les amortissements du bâti, y compris ceux déduits avant 2025. Le mobilier n’est pas concerné, ni les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements médico-sociaux.

Concrètement, le réel vous fait économiser chaque année et vous en reprend une partie à la revente. Cependant, si vous comptez garder le bien longtemps, l’arbitrage reste favorable : l’abattement pour durée de détention exonère la plus-value d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. En revanche, si vous prévoyez de revendre dans quelques années, le calcul mérite d’être fait précisément.

Une comptabilité tenue. Le réel impose une déclaration professionnelle (liasse 2031 et ses annexes 2033) et un tableau d’amortissement suivi d’année en année. C’est d’ailleurs la principale raison pour laquelle beaucoup de propriétaires restent au micro-BIC, alors que le coût d’un expert-comptable est lui-même déductible.

LMNP ou LMP. Vous restez loueur non professionnel tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer. Au-delà des deux seuils à la fois, le statut et les cotisations changent.

Ce qui se discute pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, proposait de plafonner l’amortissement en LMNP. Cependant, fin octobre, les députés ont supprimé ce volet en première lecture. Au 4 novembre 2026, rien n’est voté : le texte peut encore évoluer au Sénat ou en fin de navette.

Ainsi, ce débat ne change pas le calcul pour vos revenus 2026, qui restent soumis aux règles actuelles. Il rend en revanche plus important de faire le point maintenant, avec des chiffres, plutôt que d’attendre la déclaration de mai.

Questions fréquentes

Peut-on passer du micro-BIC au réel en cours de route ? Oui, même si vos recettes sont sous le plafond du micro-BIC. L’option se reconduit ensuite d’année en année, et son calendrier dépend de votre situation : mieux vaut la décider sur un calcul et la faire valider avant votre déclaration.

Un bien acheté il y a dix ans peut-il encore être amorti ? Oui, le passage au réel permet d’amortir un bien que vous détenez déjà. La base et la durée d’amortissement se déterminent au cas par cas : c’est un point à faire chiffrer, et souvent une bonne surprise pour les propriétaires qui découvrent le réel tardivement.

Le déficit LMNP réduit-il mes autres impôts ? Non. En LMNP, un déficit ne s’impute que sur vos revenus de location meublée, pendant dix ans. Il ne vient pas en déduction de vos salaires.

Le meublé de tourisme non classé a-t-il encore un intérêt au micro-BIC ? Avec 30 % d’abattement et un plafond de 15 000 €, beaucoup moins qu’avant. C’est le profil pour lequel le passage au réel est le plus rentable.

Sources

• impots.gouv.fr, Les locations meublées
• DGFiP, FAQ LMNP (mars 2026)
• Code général des impôts, articles 39 C (amortissement) et 150 VB (plus-value)